Zum Anlagevermögen einer Unternehmung können auch Immobilien zählen. Sind diese zu einem grossen Teil abbezahlt, steigen die Herausforderungen bei einer Unternehmensnachfolge. Man spricht hier auch von «schweren Unternehmen». Eine frühzeitige Planung lohnt sich, um für die potenziellen Nachfolgern die Hürden zu senken.
Das operative Geschäft für Unternehmen aus der Grünen Branche benötigt viel Fläche. Auf diesen wird gearbeitet oder als Lagerfläche genutzt. Für Unternehmen aus dem Garten- und Landschaftsbau liegen diese Liegenschaften im Idealfall in der Gewerbezone, um zonenkonform tätig zu sein. Diese Flächen sind heute gefragt. Entsprechend liegen die Marktpreise hoch. Nachfolgend einige Möglichkeiten, wie dieser Herausforderung erfolgreich entgegengetreten werden kann.
Privatkauf
Die betriebliche Liegenschaft wird von einer Privatperson gekauft, welche als Investor auftritt. Im Anschluss an den Verkauf wird ein langjähriger Mietvertrag abgeschlossen, womit der Standort für die Unternehmung erhalten bleibt. Abschreibungen oder Unterhaltskosten können nicht mehr im gleichen Umfang oder gar nicht mehr getätigt werden.
Immobiliengesellschaft
Mit einer frühzeitigen Planung kann ein Verkauf an eine neu zu gründende und eigenständige Gesellschaft angedacht werden. Um steuerrechtlichen Problemen vorzubeugen, muss der Verkaufspreis dem Verkehrswert entsprechen.
Langjährige im Geschäftsvermögen gehaltene Immobilien weisen in der Bilanz oft einen viel tieferen Wert auf, da über die Jahre Abschreibungen getätigt wurden. Die Differenz der beiden Werte stellen stille Reserven dar, welche bei einem Verkauf gewinnbesteuert werden.
Tochtergesellschaft
Als mögliche Entflechtung kann eine Ausgliederung der Immobilie an eine Tochtergesellschaft erfolgen, an welcher das Unternehmen beteiligt ist. Der steuerneutrale Vorgang bringt ein Verkaufsverbot während 5 Jahren mit sich.
Abspaltung
Als weitere Möglichkeit kann eine Immobilie abgespalten werden. Im Anschluss daran müssen beide Kapitalgesellschaften einen Betrieb im Sinne des Steuerrechts weiterführen. Und gerade hier bestehen Stolperfallen. Nur das Halten und Verwalten der Immobilie erfüllt diese Anforderung nicht, es sei denn die Vermietung wirft eine Pacht oder Miete von über 2 Mio. Franken ab. Die Unternehmung muss deshalb eine weitere Tätigkeit wie zum Beispiel ein Pflanzenhandel ausüben.
2024 / Patrik Frei
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